2月10日，全國首單醫藥倉儲物流REIT——匯添富九州通醫藥倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金正式開啟發售。邁入2025年，機構人士表示，在政策層面的強化支持下，REITs市場也將在新一年迎來更廣闊的發展空間。

新資產類型重磅開售

根據公告，匯添富九州通醫藥REIT本次募集期為2月10日至11日，募集基金份額總額為4億份，其中戰略配售初始發售份額為3億份，占比75%；網下發售初始發售份額為7000萬份，占比70%；公眾發售初始發售份額為3000萬份，占比30%。按認購價格2.895元/份和4億份的發售份額數量計算，若本次發售成功，預計募集資金總額為11.58億元。此前詢價階段，該基金全部配售對象擬認購份額總計501850萬份，為網下初始發售份額數量的71.69倍。

公開資料顯示，匯添富九州通醫藥REIT項目發起人九州通集團是全國領先的民營醫藥商業企業，也是醫藥流通領域的領軍企業；原始權益人九州通物流作為醫藥行業的首家5A級物流企業，擁有規模龐大的醫藥供應鏈服務平臺基礎設施，物流網絡資源覆蓋全國96%以上區域。該基金底層資產為九州通東西湖現代醫藥倉儲物流中心。該中心是符合GSP質量標準的醫藥物流中心，采用先進的信息技術、智能化物流設備與數字化管理手段，實現藥品的精準管理與全程可追溯，確保藥品流轉的高效與安全，可為九州通集團自身業務與各行各業合作伙伴提供高效、便捷的物流服務。區別于傳統物流，該中心專注高門檻、高回報的醫藥物流領域，經營高凈值藥品。

業內人士表示，相較于傳統高標倉等倉儲物流資產，醫藥物流倉儲設施這一底層資產不僅類型特殊，也具備十分清晰的投資邏輯，包括需求增長確定性高，驅動著更多的醫藥倉儲需求；該領域內的強監管性、技術等進入門檻較高等。公募REITs底層資產業務模式清晰、收益穩定性高且具有強制分紅條款，是適合長期資金配置的“安全資產”。在低利率環境下，REITs這類有穩定分紅特性的安全資產，將呈現出更好的市場表現。

入池資產類型不斷擴大

光大證券數據顯示，截至2025年1月31日，已成立的公募REITs涵蓋了產業園、倉儲物流、保障性租賃住房、能源基礎設施、消費基礎設施、交通基礎設施、生態環保以及水利設施8大類行業，總計60只產品，總發行規模近1700億元。根據上交所及深交所項目動態披露，還有22只REITs目前處于待上市狀態，其中17只為首發REITs，另外5只為待擴募REITs。除了匯添富九州通醫藥REIT，更多新項目也有望在今年陸續入場，為資本市場投資者提供更加多元化的投資選擇。

新春伊始，證監會發布了《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》。《意見》提出，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新產業園區等領域項目發行不動產投資信托基金(REITs)，促進盤活存量資產，支持傳統基礎設施數字化改造。同時，圍繞提供優質養老金融產品服務，《意見》還提出，支持符合條件的健康、養老等銀發經濟企業股債融資，探索以養老設施等作為基礎資產發行資產支持證券和REITs。

中金基金認為，以管資產為核心的REITs全鏈條監管體系將更加完善。政策層面將繼續加強對REITs市場的支持，推動相關法律法規的完善和產品的創新。在信息披露層面，隨著定期報告指引的發布，REITs信息披露的精細化和標準化將進一步提升，對于底層資產運營狀況、財務報表、重大事項等的披露將進一步細化，各業務參與方的信息披露責任將進一步壓實。在產品發行層面，對于各類資產的審核要求進一步標準化、規范化，產品審核發行速度與底層資產的合規性要求或將得到進一步提升。

REITs市場活躍度有望提升

展望2025年REITs市場，中金基金表示，伴隨政策的進一步完善和市場的逐步成熟，該領域規模有望繼續擴大。常態化發行機制下，預計將有更多領域的“首單”項目納入公募REITs發行范圍，文旅基礎設施、養老、數據中心等領域有望迎來新的突破，隨著更多類型資產的入市，REITs市場有望進一步提質擴容，服務實體經濟，盤活存量帶動增量的能力更加顯著。

“隨著公募基金、社保基金、養老金等長期資金的逐步入市，市場參與度和活躍度有望邁上新臺階，也為REITs指數化基金產品的出臺創造了有利條件。”中金基金進一步分析稱，投資者或將更加重視產業周期蘊含的結構性配置契機，現金分派率較高、估值合理且具備業績修復潛力的REITs產品更易獲得青睞。同時，在利率下行背景下，REITs產品作為一種兼具股債屬性的高比例分紅特征投資產品，其投資價值有望得到進一步釋放。

近期，REITs在二級市場整體表現亮眼。Wind數據顯示，華泰南京建鄴REIT、嘉實物美消費REIT、華夏首創奧萊REIT等20多只基金年初至今漲幅均超10%。從指數走勢來看，光大證券統計顯示，2025年1月，公募REITs的二級市場價格回報率為5.9%，總回報率為6.2%；成交規模及換手率方面，1月REITs成交規模較上年12月整體走高，月內成交規模及月度區間換手率均值分別為118.8億元和20.7%。從不同底層資產類型來看，消費基礎設施類REITs的月內成交規模和區間平均換手率雙雙領先其他各類品種。