觀點網(wǎng) 南京首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目正式獲批。

6月28日，以建鄴區(qū)國際研發(fā)總部園部分自持載體為底層資產(chǎn)的公募REITs基金，正式獲得中國證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)，并經(jīng)上海證券交易所審核通過，成為南京市首單獲批的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，該項目基金名稱為華泰紫金南京建鄴產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，發(fā)行人為南京市建鄴區(qū)高新科技投資集團(tuán)有限公司。

該項目底層資產(chǎn)為南京市建鄴區(qū)國際研發(fā)總部園4棟科研設(shè)計用房中的部分建筑，地處南京主城西南部、人口結(jié)構(gòu)最年輕的城區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集，公共配套設(shè)施齊全，交通網(wǎng)絡(luò)密集。

值得關(guān)注的是，與遞交申請時相比，該REIT的入池資產(chǎn)、估值等都有了一些變化。

資產(chǎn)情況

華泰南京建鄴REIT的基金合同生效后首次投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為華泰資管-南京建鄴產(chǎn)業(yè)園1號資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券，并將通過持有該資產(chǎn)支持證券全部份額，進(jìn)而持有基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所屬的項目公司的全部股權(quán)和對項目公司的全部債權(quán)。該基金通過資產(chǎn)支持專項計劃受讓項目公司股權(quán)前，項目公司由建鄴高投全資持有。

具體來看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為南京市建鄴區(qū)奧體大街68號「國際研發(fā)總部園」4棟科研設(shè)計用房中的部分建筑，具體為2幢101-601室、801-2001室，3幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514至1201-1214、1601-1614至2001-2014、2101-2112、2201-2214至2401-2414室，4幢二單元101-701、901、1201-1401室、三單元、四單元201-501室，5幢二單元101-901、1301-1501、三單元301-501室、四單元。

根據(jù)戴德梁行出具的評估報告，截至價值時點即2023年12月31日，目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值合計10.17億元。

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值及重要參數(shù)顯示，奧體大街68號基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)項目建筑面積和可租賃面積均為119207.6平米，2023年12月末出租率為82.31%；2023年12月末已簽約平均月租金71.44元/平米/月；折現(xiàn)率假設(shè)6.75%。

截至2023年12月31日的估值是10.17億元，估值單價為8531元/平米。

產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)歷史運(yùn)營整體情況為，2021-2023年末，項目出租率分別為88.12%、84.93%和82.31%；截至2023年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)整體出租率為82.31%。

2021-2023年，項目運(yùn)營收入分別為7815.54萬元、7806.91萬元和9058.08萬元；運(yùn)營凈收益分別為6108.90萬元、6128.09萬元和7172.57萬元。

基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)于2016年5月20日開始投入運(yùn)營，截至2023年12月31日，已運(yùn)營7年以上。2016-2023年，基礎(chǔ)設(shè)施項目歷史收繳率分別為100%、99.93%、97.56%、99.13%、99.73%、98.67%、97.27%和89.38%。能夠發(fā)現(xiàn)，2023年資產(chǎn)收繳率下滑程度較大。

募集說明書中解釋，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)歷史上存在兩家免租租戶，經(jīng)過市場化協(xié)商后，項目公司與免租租戶重新簽訂了支付租金的租賃協(xié)議。租賃協(xié)議的變更導(dǎo)致上述兩家租戶支付租金及物業(yè)管理費(fèi)的時點存在一定的滯后。

截至招募說明書出具日，上述兩家租戶已全額支付了截至2023年12月31日的租金及物業(yè)管理費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)追繳后的收繳率上升至93.47%。

租戶與隱憂

誠然，交易所關(guān)注到了資產(chǎn)的一些隱憂情況。

產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，此前，上交所亦曾要求該REIT補(bǔ)充披露基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)出租率較低的原因；歷史租金水平，租金上漲情況、原因及合理性，租金上漲后租戶續(xù)約情況，并結(jié)合歷史租約、市場情況、可比物業(yè)等補(bǔ)充披露租金假設(shè)的合理性；以及補(bǔ)充披露物業(yè)管理費(fèi)假設(shè)合理性、論證收繳率假設(shè)的合理性、對折現(xiàn)率設(shè)置的合理性等內(nèi)容。

建鄴產(chǎn)業(yè)園REIT項目也在隨后回復(fù)了交易所問詢?？梢园l(fā)現(xiàn)，與遞交申請時相比，入池資產(chǎn)、估值、租金單價、租金增長率等都有所變化。

根據(jù)披露的租戶情況，截至2023年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)共租予76戶租戶，合計租賃面積為98122.47平米，其中科研辦公部分占多數(shù)，共計67戶，租賃面積占比為93.49%，配套服務(wù)共計9戶，屬于配套支持性租戶，租賃面積占比為6.51%。

從租戶類型看，截至2023年末，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租戶類型較為分散，涵蓋了科研技術(shù)、信息技術(shù)、新能源、工程技術(shù)等多個行業(yè)；從租賃期限看，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的租賃合同期限以年租賃期為主，租賃面積占比為57.57%，租賃面積在3年(不含)以上的面積占比為27.00%。

截至2023年末，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租賃期在1年以內(nèi)的短租約租戶共計10戶，租賃面積合計10024.36平米，且上述短租約租戶中，入駐時間在3年及以上的租賃面積占比達(dá)88.72%，在歷史租約到期后大部分正常續(xù)約或在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)范圍內(nèi)換租其他位置，整體租賃穩(wěn)定性較好。

另外，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租約剩余租賃期限大多集中在3年以內(nèi)(合計占比85.67%)，其中租約剩余租賃期限在1年以內(nèi)的占比為35.05%，剩余租賃期限在(1,3)年區(qū)間的租賃面積占比為50.62%。

備受關(guān)注的是資產(chǎn)的剝離與項目估值下調(diào)。據(jù)了解，首次申報時原入池資產(chǎn)為134872.96平米；反饋回復(fù)中對入池資產(chǎn)進(jìn)行了調(diào)整，剝離了部分資產(chǎn)。具體剝離范圍包括:國際研發(fā)總部園1幢101-109、201-208、301-313、401-413、501-514室及4幢一單元1601-1901室房屋。擬入池面積減少至119207.60平米。

入池資產(chǎn)面積縮小估值必然下調(diào)，但華泰南京建鄴REITs的評估單價下調(diào)幅度較大:首次申報時的估值為16.5億元，估值單價為12233.73元/平米；調(diào)整后的總估值規(guī)模為10.17億元；估值單價為8531元/平米。受面積調(diào)整影響，僅考慮估值單價方面，下調(diào)比例達(dá)到了30.27%。

回復(fù)中指，估值的調(diào)整并非由于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)在首次申報后運(yùn)營情況出現(xiàn)明顯不利變化，而是基于審慎原則的預(yù)測更有助于保障基金份額持有人利益。

有分析指出，估值調(diào)整的原因，主要是由出租率、租金水平、租金增長率、收繳率、折現(xiàn)率以及評估基準(zhǔn)日調(diào)整這六大因素決定。

受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，近年大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的出租率和租金單價不容樂觀，直接導(dǎo)致絕大部分項目估值下調(diào)。經(jīng)過審慎評估，評估機(jī)構(gòu)也對華泰南京建鄴REIT基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)估值的出租率假設(shè)進(jìn)行了下調(diào)。

結(jié)合評估機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研及本項目實際狀況，包括但不限于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的目前租約情況、歷史續(xù)租情況、運(yùn)營模式及項目公司所在市場的供求情況，假設(shè)目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)2024- 2025年出租率為82%，2026年及以后穩(wěn)定為84%。