2024年，是本輪房地產(chǎn)深度調(diào)整的關(guān)鍵年，樓市整體處于筑底階段，回穩(wěn)動能已在積聚。在此重要節(jié)點上，房企破局需要直面的兩大考驗，即債務(wù)風(fēng)險化解與存量資產(chǎn)盤活:前者加固資產(chǎn)基本盤，為經(jīng)營恢復(fù)創(chuàng)造必要條件，更好地完成保交付；后者激活內(nèi)生“造血”引擎，將轉(zhuǎn)化為實打?qū)嵉臓I收與現(xiàn)金流貢獻。

披荊斬棘的闖關(guān)路上，融創(chuàng)中國控股有限公司率先取得突破性進展，展現(xiàn)出可持續(xù)的經(jīng)營恢復(fù)態(tài)勢。年報數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)2024年收入740.2億元，實現(xiàn)毛利28.9億元；有息負債降至2596.7億元，較2023年底減少181.6億元，公司資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，抗風(fēng)險能力顯著增強。

與此同時，融創(chuàng)還接連創(chuàng)下首家完成境內(nèi)債務(wù)重組、年內(nèi)唯一實現(xiàn)配股融資房企的行業(yè)紀(jì)錄，AMC總體合作規(guī)模名列前茅，更用三年66.8萬套交付的民生答卷，為行業(yè)樹立了典范。

“融創(chuàng)的自救路徑已經(jīng)不是簡單的房企風(fēng)險出清，而是構(gòu)建了從債務(wù)重組、資產(chǎn)盤活到經(jīng)營穩(wěn)健恢復(fù)的完整閉環(huán)，其系統(tǒng)性解決方案對行業(yè)具有示范意義。”一位不具名機構(gòu)分析師表示。

化債成效顯著

創(chuàng)新行業(yè)標(biāo)桿案例

過去幾年里，如何有效化解房企債務(wù)風(fēng)險，成為了行業(yè)發(fā)展的首要挑戰(zhàn)。而從融創(chuàng)的一連串突出表現(xiàn)看來，保交房、持續(xù)化債、穩(wěn)融資是守住風(fēng)險底線的關(guān)鍵。

?2024年，融創(chuàng)在全國84個城市實現(xiàn)交付17萬套，近三年累計交付達66.8萬套，連續(xù)兩年總交付量進入行業(yè)前三。2025年將繼續(xù)交付6萬套，全力迎接保交房工作收官。

化債層面取得的重大進展，為2024年融創(chuàng)財報表現(xiàn)夯實了基礎(chǔ)。從創(chuàng)新提出市場化化債方案，到總規(guī)模154億元的境內(nèi)債重組成功，融創(chuàng)僅用50多天，成為了行業(yè)首家完成境內(nèi)公司債整體重組的房企，預(yù)計可削降約70%的境內(nèi)公司債務(wù)，且5年內(nèi)不再有兌付壓力，具有行業(yè)借鑒意義。

根據(jù)此前公告，在妥善化解境內(nèi)債務(wù)風(fēng)險的同時，融創(chuàng)已委任華利安諾基、盛德分別作為財務(wù)顧問及法律顧問，進一步尋求更全面的境外債務(wù)綜合解決方案，力爭在下一階段徹底化解境外債務(wù)風(fēng)險。

?“融創(chuàng)始終走在房企債務(wù)風(fēng)險化解的最前列，其解題思路不僅為行業(yè)提供了優(yōu)秀示范，也令公司在資本市場的信用修復(fù)早于預(yù)期。”上述機構(gòu)分析師表示，融創(chuàng)去年10月份成功配股融資12.05億港元，已成為行業(yè)信心提振的標(biāo)志性事件。

隨著公司層面化債動作不斷，融創(chuàng)將“減負”力度進一步延伸到項目層面。去年11月份，融創(chuàng)宣布調(diào)整與彰泰集團的合作，專注分拆后的12個項目開發(fā)，將不再支付剩余64.19億元的交易對價款，大大減輕公司的現(xiàn)金流壓力；相隔數(shù)日，融創(chuàng)出售哈爾濱冰雪大世界全部股份，所得4.05億元用于支持當(dāng)?shù)仨椖康谋＝桓豆ぷ鳌?/p>

土儲資源充裕

服務(wù)、文旅經(jīng)營穩(wěn)健

在房地產(chǎn)業(yè)績整體下滑的敘事背景下，整體化債層面的突破性進展，一定程度上保障了融創(chuàng)資產(chǎn)基本盤的穩(wěn)固。在累計計提減值總額超920億元后，公司仍保有551.5億元凈資產(chǎn)、405.2億元歸母凈資產(chǎn)，且資產(chǎn)質(zhì)量也較為優(yōu)渥。

隨著行業(yè)調(diào)整期的持續(xù)深入，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)對于頭部AMC、大型國有信托等金融機構(gòu)的磁吸力也在進一步提升。截至目前，融創(chuàng)與AMC總體合作規(guī)模已近350億元。2024年至今，公司多個項目成功引入新增融資，為項目減負化債、資產(chǎn)盤活接連貢獻標(biāo)桿案例。

?其中，融創(chuàng)武漢桃花源獲東方資產(chǎn)第三次增資，累計合作規(guī)模已達51億元；長城資產(chǎn)與融創(chuàng)就重慶灣項目達成融資合作，擬注資24.76億元保障項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)；北京融創(chuàng)壹號院獲中信金融資產(chǎn)支持，成功完成債務(wù)重組；天津梅江壹號院二期也獲得大型央企信托5.5億元項目新增融資。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在金融機構(gòu)的強力加持下，迅速從激烈的市場競爭中脫穎而出，憑借扎實的產(chǎn)品力獲得認可。外灘壹號院二期2024年實現(xiàn)三開三罄，總銷售額達215億元。上海壹號院一批次開盤當(dāng)日售罄，二批次開盤當(dāng)日去化率超96%，銷售額達66億元。

截至2024年末，融創(chuàng)連同其合營公司及聯(lián)營公司的總土地儲備面積約12776萬平方米，權(quán)益土地儲備面積約8756.5萬平方米，大量分布在核心一二線城市。據(jù)克而瑞研究報告，上海、西安、天津、北京等核心城市將在2025年率先回穩(wěn)。“融創(chuàng)的充沛土儲和產(chǎn)品競爭力，將為公司徹底化解風(fēng)險、經(jīng)營有序恢復(fù)奠定根基。”一位知情人士表示。

融創(chuàng)圍繞地產(chǎn)核心主營業(yè)務(wù)，協(xié)同推進服務(wù)、文旅業(yè)務(wù)的發(fā)展，也令公司穩(wěn)步增強了抵御風(fēng)險的能力。2024年融創(chuàng)收入結(jié)構(gòu)顯示，“文旅+物管”收入占比相較2023年同期，自8.1%提升至16.3%。

2024年，融創(chuàng)服務(wù)在競爭日趨激烈的物管市場中穩(wěn)健發(fā)展，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化。去年實現(xiàn)收入69.7億元，其中來自第三方的收入68.02億元，同比增長5.6%，占總收入比例約為98%。在管建筑面積穩(wěn)步增長7%至2.9億平方米，外拓質(zhì)量顯著提升，核心城市占比98%，無有息負債與對外擔(dān)保。

?與此同時，融創(chuàng)文旅板塊實現(xiàn)收入52.1億元，融創(chuàng)樂園、商業(yè)、冰雪三大業(yè)態(tài)全年客流量同比增長7%至1.67億人次，酒店入住率也進一步提升。面對整體承壓的市場環(huán)境，融創(chuàng)文旅憑借創(chuàng)新消費場景、產(chǎn)品升級、精細化運營服務(wù)等有效舉措，在實現(xiàn)利潤增長的同時，成功入選“2024中國旅游集團20強”。

不久前閉幕的全國兩會提出，持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，再次向市場傳遞出中央穩(wěn)樓市的堅定決心。隨著核心城市率先回穩(wěn)，融創(chuàng)將全力以赴推動債務(wù)風(fēng)險化解與資產(chǎn)盤活，以穿越周期的韌性，持續(xù)書寫行業(yè)復(fù)蘇的樣本，靜待春天的到來。